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個人汽車保有量正在不斷增長。

截至2019年6月，全國汽車保有量2.5億輛，其中11個城市汽車保有量超過300萬輛。

現如今的城市住宅小區里，車位供需失衡，停車難已經成為十分普遍的問題，這也進一步加劇了關于小區停車位的權屬爭議，相關訴訟案件迅速上揚。

《物權法》第七十四條對于住宅小區內車位的使用、權屬等問題做出了明確規定。

本文通過對物權法“首先滿足業主需要”的解析，分析非業主可否投資車位，開發商又如何盡快將車位變現的情況，目的在于找出合理的解決方案。

一、車位的性質及分類

（一）車位的性質

其一，車位的附屬性。車庫、車位是整個住宅小區的組成部分，是區分所有建筑物的主要財產和重要設施，是作為住宅小區輔助設施而存在的。

其核心價值和作用，是配套小區業主的生活、工作需要，具有較強的附屬性。

其二，車位的獨立性。小區的車位，尤其是地下車位，在使用上有較強的獨立性和排他性能，具有單獨所有權的客體，在結構上具有可區分的空間獨立性，是具有排他性的物權客體。

其三，地下車庫源于地下空間權的利用，充分發揮物的效用。

自《物權法》頒布生效后，根據第136條和142條之規定，建設用地使用權被分為三個層次，地表、地上和地下。雖然沒有明確使用空間權的概念，但間接承認了地下空間利用權，界定了地下空間的產權關系。

（二）車位的分類

在現實中主要有三種地下車庫、車位：

1、開發商根據法律規定，負有義務建設的住宅小區公共配套設施。

這類地下車庫是住宅小區在建設規劃時，由政府主管部門按《城市居住區規劃設計規范》規定，為滿足小區居民生活必須建設的。

占用的地下空間是在小區規劃的總體范圍內，不需要另外繳納土地使用費(即土地出讓金)，建設費用直接列入住宅小區的開發成本，沒有獨立的產權證明。

2、房地產開發單位利用人防工程改造修建而成的。

根據我國《人民防空法》，城市新建民用建筑必須按照國家的規定，修建戰時可以用于防空的地下室。

同時，為了有效利用稀缺的土地資源，確定了人防建設的“平戰結合”原則，在非戰爭時期賦予人防工程民用用途。

住宅小區的人防工程是國家備戰設施，管理人和使用人都沒有產權。

根據我國《人民防空法》誰投資誰使用、誰受益的原則，投資改造建設的單位或個人在向政府主管部門交納一定的人防工程使用費和相關的費用之后，就可以進行商業經營了。

3、開發商利用公共配套設施的規劃指標，修建的用于營利的地下車庫。

這類地下車庫的產權證明一般都是由開發商持有，土地使用費雖由開發商繳納的，但是它的建設與住宅小區的開發建設同步進行，建設費用并沒有單獨列支，有的占用住宅樓的地下空間。

二、“首先滿足業主需要”相關規定

（一）《物權法》的規定

《物權法》第七十四條規定，建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。

占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有管理。

此條規定實踐中爭議頗多：首先，“建筑區劃”的提法過于籠統，不利于界定相關權利與義務的歸屬；

其次，關于車位的使用，規定極為概括，既沒有解釋誰是滿足業主需要的義務主體，也沒有明確滿足業主需要的標準；

再次，對于何為“規劃用于停放汽車的車位、車庫”也未給予明確界定。

（二）司法解釋的規定

鑒于此，最高人民法院出臺《關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》( 以下簡稱《建筑物區分所有權解釋》)，將如何滿足業主需要的義務主體，限定在建設單位(開發商)，并且以“配置比例”作為滿足的標準。

第五條：建設單位按照配置比例將車位、車庫，以出售、附贈或者出租等方式處分給業主的，應當認定其行為符合物權法第七十四條第一款有關“應當首先滿足業主的需要”的規定。

配置比例俗稱“車位配比”，是指規劃確定的建筑區劃內規劃用于停放汽車的車位、車庫與房屋套數的比例。

但司法解釋未完全闡明問題：

首先, 將配置比例作為滿足業主需要的標準是否合適。義務主體僅限于開發商，或是應有其他主體，如業委會或業主大會（業委會或業主大會是否具有主體資格尚在爭論，在此不展開敘述，僅僅作為與開發商相對應的角色提出）。

此外,違反“應當首先滿足業主需要”義務以后，是否要承擔必要的法律后果？所承擔的法律后果是什么？在立法和司法解釋中，都沒有給出明確的答案。

三、關于“滿足業主需要”的判斷標準

（一）爭議焦點

一種理解，在于明確業主的優先購買權或者是優先承租權。

規定此內容的效力，在于業主可以在開發商或其他產權人出售或出租車位時，應該被告知，并且在同等條件下，本小區業主擁有優先購買權或承租權。

但在實際中，并沒有賦予業主相應的權利，所謂的同等條件下則很難實現，只需要通過簡單的價格手段，開發商完全可以無視業主的優先購買權或優先承租權，這與《物權法》的初衷是相背離的。

第二種理解，在“應當首先滿足業主需要”在實踐當中，需要用時間條件加以限制，即“首先”應該是在一定的時間范圍內（如入住率或者交付時間），限制開發商對于車位的出售或出租行為。

然而，最高法院在出臺司法解釋時，還是放棄了時間標準，而選擇了配比標準。

（二）配比標準是否合理？

《建筑物區分所有權解釋》采納的是配比標準。

所有建設工程的設計方案，均需要通過政府相關部門的審批，車位作為小區的配套設施，在相關的地方政府的行政法規或設計標準中，都該有詳細的規定，并且要在工程竣工后，通過政府相關部門的驗收。

為什么配置比例可以作為“滿足業主需要”的標準？

首先要明確“業主需要”的含義。小區內的業主購買車位用于自身停車即業主需要，而業主購買車位，也可用于投資，可購買多個車位，以待日后銷售獲利，此也為業主需要。

此種需要是否應當被滿足？就車位本身的屬性來看，其主要作用在于停放汽車。而且，當前建筑區劃內的車位數量也不足以支撐業主的投資需求。用配置比例來限制業主的投資需求，此點值得肯定。

且由于規劃建設存在一定滯后性，目前，車位的配置比例一直是滯后于私家車的發展速度。因此，利用配置比例來滿足業主需要，是符合相關設計標準和業主購房時的預期的。確定配置比例作為標準，有其現實依據。

四、違反“應當首先滿足業主需要”的法律后果

如前所述,“應當首先滿足業主的需要”是強制性規范。

理由有二：一是從維護穩定社會和生活秩序的角度出發，宜認定其為強制性規范；二是如果該規范不是強制性規范，則開發商及車位、車庫的其他權利人違反規范，小區業主無法獲得司法救濟以實現立法所規定的目的——即獲得車位、車庫的使用權。

若開發商及車位、車庫的其他權利人違反該規范，將車位、車庫出售或贈與給小區業主以外的人，其交易即因違反法律的強制性規范而無效。

這種無效屬于自始、確定的無效，不僅在出售、贈與車位、車庫的當事人之間無效，對于上述當事人以外的任何人都無效。非業主購買車位，購買后產權車位無法過戶，且在涉訴時會被判合同無效。

這樣的情況，已有司法判決在先。

而由于車位、車庫的不定期出租沒有違反“應當首先滿足業主的需要”，因此，在沒有業主有“現實需要”的情況下，開發商及車位、車庫的其他權利人與第三人簽訂的不定期出租合同是有效的。

但如果出租合同確定了固定期限，則有關該固定期限的條款違反了“應當首先滿足業主的需要”的規定，當業主存在現實需要時，可以主張該條款無效，要求開發商及車位、車庫的其他權利人收回該車位、車庫。

五、車位權利人與小區業主之間的博弈

“應當首先滿足業主的需要”的解讀不同，造成了各地政策不一，在此不展開論述。

其之所以成為《司法解釋》的焦點和難點之一，主要是因為開發商與業主之間的利益平衡確實很難把握：

如果允許車位、車庫可以轉讓給第三人，就會使整個車庫進入市場機制，勢必造成車庫的價格的上漲；甚至有人認為，自由轉讓將會使小區以外的其他人控制車位的資源，進而向業主收取高額壟斷租金。

而過分的限制開發商的權利，只會造成本來緊缺的車位資源的閑置。

因為，其他人不但不能買，而且不能租，否則原來的“權利人“可以主張租、售無效。

這就意味著，如果業主都故意不租不買（現實中以這種方式“維權”的情況并不鮮見），這不但會造成建設單位的資金周轉嚴重困難，而且使稀缺的車位資源不能發揮效用，這也不是立法所追求的效果。

筆者認為上述兩種意見在法律適用時均應予以考慮，既要保護業主的合理權益，也要保護車位、車庫權利人（主要是開發商）的合法權益。

如果為了保護一方權益而過分限制了另一方權利，則就有可能打擊權利受到限制一方的積極性，最終使雙方的權益均應受到損害。筆者建議，可在法律適用時采取以下措施，以盡量平衡車位、車庫權利人與小區業主之間的利益。

六、開發商車位非業主銷售路徑

增值權益轉讓的可行性

現階段，地下車位按照“應當首先滿足業主的需要”，如果無法出售給非業主，同時因為各地對于車位租賃備案價格的限制，導致城市部分地區特別非主城區開發商大量的車位無法出售變現，或者僅以備案的租金回籠資金。

在這種情況下，部分開發商轉讓地下車位的增值權具有可行性。

所謂轉讓地下車位的增值權益，系在地下車位產權不變的前提下，同時地下車位最終的購買方是符合法律規定的業主，且地下車位的租賃亦是業主優先。

而購買增值權益的非業主。僅系與開發商簽訂了一個未來地下車位出售后增值部分的收益權，而非業主基于城市的開發以及車位資產升值空間的考慮，向開發商購買上述權益。

在不考慮稅費等因素下，開發商通過增值權益的轉讓，在回籠資金的情況下也突破“應當首先滿足業主的需要”的規定。

當然此種情況下，非業主購買地下車位增值權益，在法律上有合同法上的權利沒有物權法的保護，故在非業主與開發商增值權益購買的合同訂立上，需要更多的保障。

結語

車位已經成為住宅小區的“稀缺資源”，開發商或者業主將車位出售給非業主第三人的情況大量出現。

這種現象的背后，除了人為推高車位流轉的價格之外，更讓一部分業主的停車需要得不到滿足，嚴重損害了小區業主使用小區配套設施的權益。

物權法第七十四條“應當首先滿足業主的需要”如何理解，是地下車位投資者需要著重考量的。

車位、車庫權利人，與小區業主之間的利益平衡下如何合規，也是車位投資風險防控的核心所在。